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疫情下的房地产:销售短期受挫仍乐观,应对疫情捐出20亿

时间:2020-02-06 09:26:39 来源: 责任编辑:ymyg
 
各大房企纷纷推出线上售楼处、直播看房等措施,积极促销。钛媒体发现,虽然1月数据显示房地产行业销售已然受到冲击,但业内人士普遍并不悲观,认为疫情对行业的影响有限,长期来看有望回暖。

图片来源@视觉中国

随着疫情的不断蔓延,实地展业的行业备受冲击,房地产就是其中之一。

作为高负债行业,现金的流入异常重要,而疫情冲击下售楼处被迫暂停营业,开盘、看房等工作也被迫中止,对房地产销售产生了不可避免的影响。再加上企业停工、商场营业时间缩短、客流量下降,大量极具社会责任感的企业出台了租金减免政策,收入进一步减少, 同时土地招标、工程建设、融资等业务同样收到冲击,企业运转被迫放缓。

为此,各大房企纷纷推出线上售楼处、直播看房等措施,积极促销。钛媒体发现,虽然1月数据显示房地产行业销售已然受到冲击,但业内人士普遍并不悲观,认为疫情对行业的影响有限,长期来看有望回暖。

销售短期受挫,但仍乐观

李丽所在的企业1月26日起关闭各地售楼处,预计2月10日恢复营业。在此期间,消费者可以通过线上小程序看房及咨询。李丽介绍,该小程序早已开发完成,“只是之前一直没怎么用过。”截至目前,已有至少110座城市关闭了线下售楼处,至少25家房企开通了“线上售楼处”。

VR看房

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在当前肺炎疫情事件下,此类做法相对务实,既防范了公众聚集买房的风险,也使得部分营销工作可以更为灵活地开展。“但特殊点在于,过去的网络营销被作为一种辅助手段,是为了引导更多线上资源往线下渠道转化。而此次的营销活动只能是一个暂时性的过程,不完全是为了营销,而是为了在售楼处关闭的时候更好地‘接待’各类购房需求。”

他还指出,类似营销活动客观上也受到了购房者的认可,有助于在春节假期期间进行蓄客和楼盘宣传。从实际情况看,正好借这个假期政府提倡不串门的机会,类似线上售楼处的楼盘展示和询价机制,能够让部分购房者提前了解房源量价信息。

李丽对这一观点表示了认同。“反正在家呆着也没事,看房的人其实挺多的。而且正好我们10号就上班了,现在了解完信息,到时候现场看一下周边配套和装修,基本就能定下来了。”

不过整体而言,1月房地产销售还是受到了一定程度的冲击。克而瑞数据显示,虽然今年恰逢春节假期,但受武汉疫情影响,1月下旬以来各地新房销售基本停摆、市场整体成交数据低迷。截至2020年1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%,7成企业单月业绩同比下降。

值得注意的是,三四线城市原本期待的“反行情季”也戛然而止。据58同城、安居客发布的《返乡置业调查报告》,今年春节期间,52.7%的人有回到家乡及周边城市置业的意向,返乡置业是岁末楼市的焦点。亿翰智库认为,过往三四线城市返乡置业在全年销售中的占比不会低于20%,甚至能到25%,每年的时间窗口期只有一两次,但今年已然错过。

克而瑞指出,在严峻的抗击疫情形势面前,预计今年一季度全国多数城市的房地产市场交易将会有非常明显的下滑,行业整体的业绩已不可避免地受到了较大影响。

东北证券分析称,考虑到疫情的影响仍在持续,预计2月的销售、复工以及新推盘都会受到影响,2 月行业销售下行趋势仍将持续。延迟复工也将影响房企的新开工,对 3、4 月小阳春新开盘可能会带来负面影响。若疫情在2月上旬得到有效控制,后续的复工、推盘得以顺利进行,那对一季度、 全年的房地产销售影响程度尚可;若疫情成为持久战、攻坚战,则居民的购房意愿、 房企的复工、推盘均会受到明显影响,一季度房地产销售可能会面临大幅下滑,同时高杠杆房企的资金链将承压,可能会采取降价促销、减少拿地等手段进行对冲。

长期有待观察

目前,疫情对房地产业的进一步影响仍有待观察,但我们或许可以通过回顾2003年非典疫情对房地产业的影响,来对这次疫情的影响进行一个基本面上的推测。

2002年11月16日,第一例已知的“非典”病例发生在广东佛山。2003年2月开始,更多病例在世界各地被陆续发现。3月12日,世界卫生组织发出非典型肺炎病例的全球警报。2003年3月至5月,全球报告SARS病例数大幅增加,6月份后疫情逐步得到控制。

根据中金研报,在非典最严重的第二季度,房地产业增加值(指在房地产开发过程中创造的新增加值和固定资产的转移价值之和,主要受房地产经营、销售等状况影响)达到当年最大的12.7%,第一、三、四季度分别为11.1%、6.9%、9.0%。华泰证券亦指出,SARS 对我国房地产市场影响较为短期,爆发期对地产板块有一定的负面影响,但行情更多取决于调控政策和流动性。

值得注意的是,2003年初,房地产市场甚至还出现了一定程度的过热,年初商品房销售额、销售面积分别同比增长约75%、70%,尽管后来受非典冲击有所下降,但整个上半年商品房销售额、销售免疫依然分别同比增长45%、38%,全年最低点也分别有约30%、35%,到年底又分别回升至约45%、38%,全年商品房销售依然较2002年大幅增长。

图自中金研报

不过,亿翰智库首席分析师张化东认为,无论是从行业环境、行业规模和经济规模等方面,2003年和现在都有极大不同。当前中国房地产的年销售额已达16万亿元,相比2003年的不足8000亿元翻了20倍,同时两个时期房地产市场所处的发展阶段也完全不同,2003年房地产业被定位为支柱产业,前景广阔,如今市场早已走过“黄金时代”。因此本次疫情对地产所产生的影响远非2003年非典疫情可比。

张化东在2月2日的一个电话会议上透露,不少房企目前已经盘点了手头的现金、库存和全年计划,目的是评估在疫情的冲击下,能否实现原定的供货节奏和完成全年销售计划,同时保持现金流的平衡。“最近几天,多数房企可能已经完成了这一动作。虽然未来疫情的平缓能够预见,但是我们沟通下来房企还是有一定压力的。”

华泰证券认为,受新冠病毒影响,1 月下旬逾百城暂停开放售楼处,目前疫情仍在持续中,无法预期何时迎来改善,但 1-2 月是地产传统淡季,全国销售和开工面积占全年比重都不超过 10%,边际影响相对有限。房地产产需求只会延后不会消失,短期有影响但全年影响有限。此次疫情举全国之力防控,需求未来有望随着疫情改善逐步回归。

华创证券则指出,考虑到1季度疫情影响仍在持续,以及2、3月基数逐渐抬高,短期销售仍有一定压力,并对全年销售形成负面影响。 但也有分析认为,在疫情使整个经济及财政承压的情况下,国家有望出台宽松的宏观政策以刺激经济,房地产行业或许也将迎来一定程度的政策利好,促使销售增长。

有资深一线营销人士表示:“本来还期待小阳春的,现在只求自保吧,先保住身体,然后保住饭碗。不过,疫情影响周期可能会长,但疫情过后,还有冲刺机会。坚定看好国家和深圳,今年一定会好过2017,2018年。”

严跃进认为,对于此次肺炎事件,应该说各项应对措施还是积极到位的,因此2月份或会受到较为明显的影响,而3月份预计在危机有所控制的情况下,房屋交易市场会有所回暖,是否有强劲回暖,要看肺炎事件处理是否彻底,或各地对于风险的评估态度。预计两会政策中,应该会有各类鼓励或刺激性政策,客观上楼市的大环境有干扰,但绝对不会继续恶化。而到了5月份后,房地产交易市场会进入到相对健康和稳定的状态,这中间不排除部分压抑的需求会重新释放,进而弥补了第一季度市场交易偏弱的状态。

价格方面,严跃进指出,是否会出现大降价要看房企的心态。2019年第四季度房企已经供应了很多项目,当前肺炎事件对销售形成了干扰,但这也不意味着必须降价,因为在售楼处暂时关闭的情况下,即便降价也不会引起太多的成交量上升。而到了第二季度,若是房企完成全年目标是比较急切的,就会降价促销。若是市场交易在第二季度不错,那么下半年房企的定价策略会略显强硬,此时要防范各类价格过快上涨的现象。

应对疫情

虽然自身受到了不可避免的冲击,房地产行业依然承担起了应有的社会责任,各大房企纷纷捐款捐物、减免资金,并在物业服务方面为业主进行最大程度的保障。

2月3日,中指研究院发布的不完全统计数据显示,截至2月2日,已有130多家房企累计捐款超20亿元,同时捐赠了400万只口罩、22万套隔离服、230万副手套等医疗物资。其中,碧桂园、万科、恒大、融创四家头部企业分别捐款1亿元、1亿元、2亿元、1.1亿元;中国奥园、复星集团、绿地集团、宝能集团等房企积极沟通海外渠道,共计向武汉捐赠近300万个口罩及其他物资。

房企捐赠统计

与此同时,由于此次疫情发生在春节期间,而春节期间往往是各大商场的传统旺季,其影响可谓首当其冲。为此,多家房企减免或降低商户租金,例如万达免去商户1月24日至2月25日共33天租金及物业费,红星美凯龙自营家居商场免租一个月,美的商业减免各品牌商户一个月租金及物业管理费,远洋商业在管自营6大购物中心商户租金减半。

根据全联房地产商会商业地产工作委员会对旗下109家会员单位捐赠或措施的统计显示,截至目前,共有79家商业地产运营商实施了租金减免的优惠政策,而减免的租金都是企业的收入。红星美凯龙指出,本次免租涉及公司2020年营业收入约为人民币5.3-5.9亿元,对公司2020年归母净利润的影响约为人民币3.8-4.3亿元。龙湖、万达减免的租金规模则分别超过5亿元、40亿元。

据21世纪经济报道估算,79家运营商让利总规模接近百亿。另据不完全统计,截至2020年2月2日,购物中心行业直接捐款的金额达10亿左右。

商场免租统计,图自地产风声

在物管方面,各大公司纷纷执行公共区域消毒、进出人员管控等措施,承担起社区安全的第一道大门。例如金地物业,全体项目服务人员每日上岗前都会统一测试体温,全员佩戴口罩上岗;在主出入口提供酒精等防疫物资共享;在园区出入口专门设置了废弃口罩专用的垃圾桶,并统一销毁,杜绝二次污染;另外,高频触摸的门把手、可视对讲、开关按键等上面套保险膜,每天定时更换;电梯轿厢内放置一次性按钮保护专用纸,提高防范。

图自金地官方微信

部分龙头公司更是奔赴前线,进驻火神山医院提供保洁杀毒、水电维护、公区管理等 服务,第一批64人的物业管理服务队伍将在2月1日赴火神山医院现场,他们分别来自中建三局、医管家、珠江、贵阁、惠之美、万科和金地 7 家物业企业,并从 2 月 1 日下午开始对医院各区开始基础开荒保洁。

东北证券指出,品牌、龙头物管公司在疫情期间提供的联防联控、消毒、保洁等专业服务表现体现了其与中小型物管公司差异化,有助于增长业主的信任感、品牌知名度,乃至于提升收缴率;对于社区增值服务而言,疫情能助推社区零售等业务的发展,而通过社区街道联防联控工作提升的业主信任感,则为业主增值服务的远期发展打下基础。长期来看业主、政府将意识到物管行业在抗击疫情中发挥的力量,一方面提升了业主的黏性,另 一方面也有望进一步加速公共领域物业的市场化进程。

总体而言,东北证券分析称,未来货币政策和行业调控政策宽松可期,低能级城市也有望适度加大2020年的棚改力度;疫情缓和后,一二线城市需求释放较快,政策弹性较大,有望率先复苏。

商管公司在疫情期间减免租金,收入受到直接影响,受疫情影响客流量暴跌,部分商户可能出现经营困难,短期出租率可能会有所下行。

物管行业在疫情中受影响最小,对短期收入基本无冲击,长期来看业主、政府将意识到优秀物管公司的优势不仅提升了业主的黏性,同时也有望进一步加速公共领域物业的市场化进程。

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